Blog title icon alt tekstFirst Immo Blog

Een opbrengsteigendom of verhuurde gezinswoning kopen. Waar moet je als nieuwe eigenaar op letten?

Categorie: Investeren

Gepubliceerd op: 11-07-2018

Niet iedereen die een pand koopt, is van plan er zelf te gaan wonen. Veel mensen komen bij ons aankloppen als ze specifiek op zoek zijn naar een investeringspand. Het is niet omdat een huis of appartement wordt verhuurd, dat het niet van eigenaar kan veranderen. Een verhuurde woning kan perfect worden verkocht.

Toch hou je als potentiële nieuwe eigenaar maar beter rekening met enkele verplichtingen. Je koopt niet alleen de woning, maar je neemt ook het huurcontract over. Als koper van de huurwoning heb je dus dezelfde verplichtingen en rechten als de vorige eigenaar. Je valt ook terug op dezelfde beperkte mogelijkheden om de huurovereenkomst op te zeggen.

Als je een verhuurde woning koopt en je wil ze zelf gaan bewonen, kan je als nieuwe eigenaar het huurcontract stopzetten mits bepaalde regels in acht te nemen. Kopers die de verhuurde woning kopen als investering kunnen het lopende huurcontract niet zo maar beëindigen.

Als eigenaar kan je te allen tijde beslissen of je al dan niet je woning gaat verkopen, zelfs als het pand verhuurd is. Het huurcontract zal echter nooit automatisch eindigen. In dit artikel bespreken we de belangrijkste  punten waarmee je rekening moet houden als je een verhuurde woning wil kopen/verkopen.

 

1. Looptijd van 9 of 3 jaar?

De looptijd van het huurcontract bepaalt grotendeels wat jouw mogelijkheden zijn als nieuwe eigenaar. Stel dat je de huurwoning kocht om er zelf in te gaan wonen. Een negenjarig huurcontract kan je als eigenaar op elk moment verbreken voor eigen bewoning zolang je maar een opzegtermijn van zes maanden respecteert. Dit kan echter niet bij huurovereenkomsten van korte duur (=drie jaar of minder). Die kunnen namelijk niet vroegtijdig worden beëindigd, m.a.w. de afgesproken termijn in het contract moet gerespecteerd worden.

Veel mensen die een huurwoning kopen, denken dus vaak  onterecht dat ze beter af zijn met een huurcontract van drie jaar. In realiteit kan het anders uitdraaien:  Soms moet je dan langer wachten dan bij een 9-jarig contract vooraleer je de woning kan betrekken. Bij een huurcontract van één jaar moet je misschien niet zo lang meer wachten tot de totale looptijd is verstreken, bij een contract van drie jaar kan dat echter tegenvallen.

We raden je ook aan een negenjarig huurcontract voor de aankoop van het pand nog eens goed na te lezen: huurder en verhuurder hebben mogelijk een clausule opgenomen dat de verhuurder afstand doet van het recht om de huurovereenkomst op te zeggen wegens eigen bewoning.

Stel dat je  eerst grote renovatiewerken wil uitvoeren.  In dat geval kan je het huurcontract pas beëindigen op het einde van elke driejarige periode.   Hou hierbij rekening met een opzeggingstermijn van zes maanden.

 

2. Niet-geregistreerd huurcontract vaak zonder vaste datum

Elk huurcontract moet in principe geregistreerd worden. Bovenstaande termijnen gelden dan ook voor geregistreerde contracten. Sommige huurcontracten werden echter niet geregistreerd. In dit geval zijn de termijnen korter: er geldt een opzeggingstermijn van slechts drie maanden als de nieuwe eigenaar de woning zelf wil betrekken en voor grote renovatiewerken moet er niet worden gewacht op het verstrijken van een driejarige periode.  De eigenaar moet echter wel een opzeggingstermijn van drie maanden respecteren. Hou er echter rekening mee dat de huurder altijd het recht heeft om het huurcontract alsnog zelf te laten registreren zolang er geen opzeg werd betekend.  In sommige gevallen kan dit danig de plannen van de nieuwe eigenaar in de war sturen.

Is de huurovereenkomst niet geregistreerd maar bewoont de huurder het pand meer dan zes maanden, dan zal de huurder dezelfde bescherming genieten alsof het contract wél geregistreerd was: de koper zal de huurovereenkomst enkel kunnen beëindigen mits dezelfde regels te respecteren die voorheen ook van toepassing waren voor de verkoper/verhuurder.

Enkel wanneer de huurder minder dan zes maand het pand huurt en het contract niet geregistreerd is, kan de koper de huurder onmiddellijk uit het pand zetten.

De huurovereenkomst zonder vaste datum

Als de huurovereenkomst geen ‘vaste datum’ heeft voor het verlijden van de akte én de huurder minstens zes maanden in de woning woont, dan geldt dezelfde regeling: de nieuwe eigenaar ‘koopt’ de huurovereenkomst mee over maar in deze situatie voorziet de wet wel in een meer soepele manier in het voordeel van de nieuwe eigenaar om de huurovereenkomst na het verlijden van de authentieke akte op te zeggen, en wel om één van de volgende redenen:

•          de nieuwe eigenaar (of dichte familieleden) wil de woning persoonlijk betrekken;

•          de nieuwe eigenaar wil grondige verbouwingswerken uitvoeren

•          zonder reden, maar dan met betaling van een vergoeding

In dit geval dient hij een opzeggingstermijn van slechts drie maanden te respecteren. Om van enige bescherming te genieten, kan de huurder er dus best op aandringen de huurovereenkomst steeds op papier te zetten zodat er een schriftelijk bewijs van de huur bestaat en na te vragen of het huurcontract geregistreerd is.

 

Bent u op zoek naar een investering?
Bekijk gerust ons aanbod.

 

3. Geregistreerd huurcontract: een huurovereenkomst met vaste datum

Als het huurcontract geregistreerd is en dus een vaste dagtekening heeft, dan zal de overeenkomst verder blijven lopen na verkoop van het onroerend goed. De nieuwe verhuurder ‘koopt’ als het ware het huurcontract over en  heeft dan dezelfde rechten en plichten als de oorspronkelijke verhuurder.  Ook de wettelijk opzegmogelijkheden moeten  nageleefd worden. Voor de huurder verandert er in feite niets.

De huurovereenkomst met vaste datum

Als een huurovereenkomst een vaste datum heeft, wil dit zeggen dat men zeker weet dat het op een bepaalde datum is afgesloten. Die vaste datum kan bekomen worden door een notariële akte, door de registratie van de huurovereenkomst of vanaf de dag van het overlijden van een partij die de overeenkomst heeft ondertekend.  Het registreren van een huurovereenkomst is verplicht, wat betekent dat het merendeel van de overeenkomsten een vaste datum hebben. Een ‘vaste datum’ die dateert van vóór de aankoop door de nieuwe eigenaar is de beste garantie voor de huurder dat zijn rechten en plichten gerespecteerd worden, ook in geval van opzeg.

 

4. Moet ik de huurder verwittigen?

In principe is het niet wettelijk verplicht de huurder te verwittigen maar voor de goede orde raden we je aan dit wel te doen.  Als de verhuurder het pand te koop zet, moeten er immers bezichtigingen met kandidaat-kopers afgesproken worden.  In sommige contracten worden bezoekmomenten opgenomen.  Dikwijls wordt overeengekomen om wekelijks 2 of 3 bezoekmomenten toe te staan.  Als het pand verkocht is, dient de huurder vanaf het verlijden van de akte de huurgelden op rekening van de nieuwe verhuurder te betalen.  Het is dus raadzaam de huurder op tijd op de hoogte te brengen van de verkoop.

 

5. Plaatsbeschrijving

Een plaatsbeschrijving van een huurpand kan veel misverstanden uitsluiten.  Er staat immers exact en in detail genoteerd in welke staat het pand is overgedragen en welke voorwerpen van de verhuurder mee verhuurd worden.  Zo kan de koelkast die je ziet eigendom zijn van de huurder en dus niet inbegrepen zijn in de verkoop.  Het ontbreken van een plaatsbeschrijving houdt ook een risico in want hoe kan je als verhuurder bewijzen dat er tijdens de huurperiode schade is aangebracht of dat er bezittingen van de verhuurder verdwenen zijn die mee verhuurd werden?  Plaatsbeschrijvingen hebben dus wel degelijk nut en als koper van het pand kan je ze best ook vooraf inkijken.

 

6. Hoe zit het met de waarborg?

Bij ingang van de huur heeft de huurder hoogst waarschijnlijk een waarborg betaald.  Als nieuwe eigenaar kan je bij de verkoper best informeren bij welke instelling deze geblokkeerd staat en zorgen dat die wordt overgedragen.  Bij vertrek uit het pand zal de huurder immers contact opnemen met de nieuwe verhuurder die de vrijgave van de borg moet regelen.

 

7. Wat met geschonken vastgoed?

Ook als je eigenaar wordt van een verhuurd pand door middel van een schenking, moet je het lopende huurcontract respecteren.  Bij de schenking van een verhuurd pand kan je genieten van lagere schenkingsrechten.  Je moet dan wel een conformiteitsattest kunnen voorleggen en een nieuwe 9-jarige huurovereenkomst afsluiten (wat kan met de huidige huurder).  Ook als je voor minstens 10.000 euro aan energiebesparende werken laat uitvoeren, kan je van verlaagde schenkingsrechten genieten.

 

Heeft u nog vragen of wenst u één van onze collega's te contacteren.
Laat ons iets weten en wij contacteren u binnen de werkdag.

First Immo Blog - Een opbrengsteigendom of verhuurde gezinswoning kopen. Waar moet je als nieuwe eigenaar op letten?

Meest gelezen

Categorie: Kopers

De 20 vragen die je moet stellen bij een bezichtiging en waarom het belangrijk is voor jou als potentiële koper?

Lees meer

Categorie: Kopers

5%, 10%, 7%, 6% of 1%: Wat houdt de wijziging van de verkooprechten/registratierechten in? Moet u wachten of kopen?

Lees meer

Gelijkaardig artikels

Categorie: Investeren

Welke belastingen bij de aankoop van een 2e woning of verhuring van een pand? De fiscale regels

Lees meer

Categorie: Investeren

Moet ik belasting betalen bij de verkoop van mijn woning?

Lees meer
Terug naar overzicht

Deel dit bericht op Sociale Media

Deze website maakt gebruik van cookies voor analysedoeleinden, functies voor sociale media en uw surfervaring op deze website makkelijker te maken.Meer wetenVerder gaan