Verhuur Bedrijfsvastgoed: Nieuw optioneel BTW-stelsel

Verhuur Bedrijfsvastgoed: Nieuw optioneel BTW-stelsel

Waarom een optioneel BTW-stelsel?

Via het nieuwe stelsel kunnen verhuurders de optie kiezen BTW toe te passen op de huurgelden. Hierdoor kan de verhuurder de BTW die betaald werd op de oprichtingskosten integraal aftrekken.

Op deze manier wil de overheid twee problemen aanpakken. Ten eerste kan er zo een eind gemaakt worden aan het continue juridisch getouwtrek tussen de professionele verhuurder en de fiscus over constructies die opgezet werden om toch maar met BTW te kunnen verhuren. Daarnaast wordt het concurrentienadeel tegenover onze buurlanden waar een dergelijk stelsel al veel langer bestaat weggenomen.

Voorwaarden van het optioneel BTW-stelsel

Aan het optioneel stelsel zijn 5 voorwaarden verbonden. Belangrijk dus om hiermee rekening te houden.

  1. Het stelsel kan enkel worden toegepast voor de verhuur aan een professioneel, die zelf BTW-plichtig is. Hierbij betreft het een vestzak-broekzakoperatie, want de huurder kan de betaalde BTW zelf meteen in aftrek brengen.
  2. Een tweede voorwaarde is dat de huurder het gebouw (of gehuurde gedeelte) enkel gebruikt voor zijn economische activiteit.
  3. Bovendien moet de verhuur betrekking hebben op een gebouw. Gronden komen niet in aanmerking, tenzij ze bij het gebouw horen.
  4. Het optioneel stelsel kan enkel gebruikt worden wanneer zowel huurder als verhuurder hiermee uitdrukkelijk instemmen. Hiervoor kan je een specifieke pro fisco-verklaring toevoegen aan de huurovereenkomst.
  5. Het stelsel wordt ingevoerd om nieuwe investeringen aan te moedigen. Hierdoor is het stelsel enkel van toepassing op nieuwe overeenkomsten.

BTW-herziening

Uiteraard kunnen tijdens de verhuring de omstandigheden veranderen waardoor je niet langer voldoet aan al deze voorwaarden. De huurder kan bijvoorbeeld de economische activiteit stopzetten. In dat geval vervalt de mogelijkheid om met BTW te verhuren. Wordt er in deze periode toch BTW aangerekend en afgetrokken, dan is een regularisatie nodig. Bovendien zal de verhuurder zolang de herzieningsperiode loopt de door hem initieel in aftrek gebrachte BTW moeten herzien. Met andere woorden, de verhuurder ondervindt de meeste last van een veranderde situatie bij de huurder.

Bij het optioneel stelsel loopt de herzieningstermijn 25 jaar in plaats van de gebruikelijke 15 jaar. De regering heeft hier doelbewust voor gekozen, om op deze manier ‘misbruiken’ via optimalisatietechnieken te ontmoedigen.

Concreet betekent dit dat men pas na 25 jaar de volledige zekerheid geniet dat de initieel afgetrokken BTW definitief verworven is. Tijdens de herzieningsperiode van 25 jaar blijft immers de kans bestaan dat een deel van de afgetrokken BTW terugbetaald moet worden.

Andere BTW-aspecten

Binnen het BTW-stelsel voor opslagruimten wordt een belangrijke wijziging aangebracht. Het begrip ‘bergruimte’ wordt vanaf nu binnen het wetboek BTW anders gedefinieerd. Men heeft het nu over ‘de terbeschikkingstelling van ruimten die voor meer dan 50 pct. gebruikt worden voor het opslaan van goederen, op voorwaarde dat die ruimten niet voor meer dan 10 pct. worden aangewend als verkoopruimte’. In vergelijking met de oude interpretatie van de fiscus is deze veel ruimer geworden. In plaats van een toegestaan gemengd gebruik van 10% van het volume van het gebouw, wordt dit nu 49,9%. Dit betekent dat meer verhuringen van logistiek vastgoed verplicht aan BTW onderworpen zijn.

Kortetermijnverhuur

Daarnaast maakt de regering van de gelegenheid gebruik om een nieuwe uitzondering op de BTW-vrijstelling te introduceren. Deze nieuwe uitzondering is de kortdurende verhuur, of verhuur van een periode van maximum 6 maanden. Denk hierbij bijvoorbeeld aan de huur van een pand voor een pop-up winkel. Deze kortdurende verhuur is vanaf nu steeds onderworpen aan BTW.

Onder deze uitzondering worden niet de residentiële verhuringen van korte duur gerekend. Bij residentiële verhuringen moet er dus geen BTW aangerekend worden. De BTW-vrijstelling blijft met andere woorden geldig voor panden bestemd voor bewoning.

Met deze verandering tracht de regering in hoofdzaak om de verhuring van congres-, seminarie-, vergader-, beurs- en tentoonstellingsruimten te vatten onder de nieuwe BTW-plichtigheid. Om deze BTW-plichtigheid goed te vatten worden er nog een aantal andere uitzonderingen voorzien waarvoor de BTW-vrijstelling blijft gelden:

  • Als de ruimte ter beschikking gesteld wordt aan natuurlijke personen die het onroerend goed gebruiken voor privé-doeleinden of voor andere doeleinden dan die van hun economische activiteit, op voorwaarde dat er geen bijkomende diensten worden verricht en het dus niet gaat om een ‘actieve verhuur’
  • Als de ruimte verhuurd wordt aan organisaties zonder winstoogmerk, zoals bijvoorbeeld de verhuur van een zaal aan een vereniging voor de organisatie van een algemene vergadering.
  • Als de ruimte verhuurd wordt aan een natuurlijk persoon of een organisatie die het onroerend goed gebruikte voor een activiteit die vrijgesteld is van BTW, zoals de inrichting van een bibliotheek.

De BTW-plichtigheid bij kortetermijnverhuur primeert op het optioneel stelsel van BTW-heffing. Bij de korte verhuur kunnen verhuurder en huurder dus niet kiezen en moet er BTW aangerekend worden bovenop de huurprijs.

Verhuur Bedrijfsvastgoed: Nieuw optioneel BTW-stelsel

Lees meer

    Mijn huurder is failliet! En nu?

    Mijn huurder is failliet! En nu?

     Als een bedrijf of onderneming financiële problemen ondervindt, kan het gebeuren dat het bedrijf failliet wordt verklaard. Uiteraard brengt dit heel wat gevolgen en ongemakken met zich mee, onder meer voor de ...

    Het bodemattest: Nodig bij verkoop van een woning, maar hoe zit het bij bedrijfsvastgoed?

    Het bodemattest: Nodig bij verkoop van een woning, maar hoe zit het bij bedrijfsvastgoed?

    In een ideale wereld is elke grond in perfecte staat en even ‘gezond’. In realiteit zijn er echter verschillende gronden verontreinigd door bijvoorbeeld vervuilende industrie of door bepaalde lekkages. De ove ...

    Verhuur Bedrijfsvastgoed: Nieuw optioneel BTW-stelsel

    Verhuur Bedrijfsvastgoed: Nieuw optioneel BTW-stelsel

    Waarom een optioneel BTW-stelsel? Via het nieuwe stelsel kunnen verhuurders de optie kiezen BTW toe te passen op de huurgelden. Hierdoor kan de verhuurder de BTW die betaald werd op de oprichtingskosten integraal aftr ...