First immo
like First Immo
Terug naar: Home - Tips & advies -

Woordenboek E

immo

Energieprestatiecertificaat

Bij elke bouw wordt overeenkomstig de Europese richtlijn een energieprestatiecertificaat aan de eigenaar ter beschikking gesteld. Zo een certificaat wordt in de toekomst verplicht niet enkel bij de bouw, maar ook bij verhuur en verkoop van gebouwen. 

Het energieprestatiecertificaat bevat informatie over de de energieprestatie van het gebouw.
Een goede energieprestatie leidt tot een laag energieverbruik en dus een lage energiefactuur. Daarnaast informeert het energieprestatiecertificaat over de energiebesparende investeringen die op korte termijn terugverdienbaar zijn. 

Aan de hand van het certificaat kunnen kopers en huurders de energetische kwaliteit van de gebouwen op de markt vergelijken en afwegen.

De Europese richtlijn schrijft voor dat de maximale geldigheidsduur van het energieprestatiecertificaat 10 jaar bedraagt en dat het door gekwalificeerde en/of erkende energiedeskundigen moet worden opgemaakt.
Op 2 december 2005 keurde de Vlaamse Regering de besluitswijziging voor het invoeren van het energieprestatiecertificaat bij de bouw goed (publicatie in het Belgisch Staatsblad van 02/02/2006). Bij gebouwen waarvoor een E-peil wordt berekend, wordt gelijktijdig met de EPB-aangifte een energieprestatiecertificaat opgemaakt. Dat certificaat wordt door de verslaggever uit de EPB-software gegenereerd. 

Ook als de bouwheer in de overgangsfase (aanvraag tot stedenbouwkundige vergunning ingediend tussen 1 januari 2006 en 30 juni 2006) opteert voor het voldoen aan de K- peileis, wordt bij de EPB-aangifte een energieprestatiecertificaat gevoegd.

Het energieprestatiecertificaat bij de bouw geeft weer of het gebouw (of gebouwdeel) voldoet aan de EPB-eisen en maakt het mogelijk de energieprestatie (het E-peil) te vergelijken met het maximale E-peil (E 100).

Erfdienstbaarheid

Een erfdienstbaarheid, in de volksmond nogal eens ‘servitude’ genoemd, is 'een last op een onroerend goed tot gebruik en nut van een ander onroerend goed dat aan een andere eigenaar behoort'. Het bestaan van een erfdienstbaarheid vereist dus minstens twee (aanpalende) erven van verschillende eigenaars, waarbij op het ene erf een last rust (dienend erf) en waarbij het andere erf een voordeel geniet (heersend erf).

De meest bekende en wellicht ook meest voorkomende erfdienstbaarheid is het 'recht van overgang'. In dat geval heeft bijvoorbeeld je buurman het recht zich te begeven op een stuk van jouw perceel omdat hij anders niet aan een stuk van zijn eigendom geraakt.

Andere mogelijkheden zijn: erfdienstbaarheid tot algemeen nut (zoals leidingen voor water, gas, elektriciteit, tv, telefoon of andere ondergrondse of bovengrondse leidingen) of natuurlijke erfdienstbaarheden (zoals waterlopen). Bij problemen gaat het meestal over nadelige erfdienstbaarheden, die gevestigd zijn door personen, zoals het recht van overgang, uitweg, uitzicht, licht/verlichting, lucht/verluchting, venster, weide, dakdrop, waterafloop, putten, enzovoort.

Erfenis

Een nalatenschap of erfenis is het geheel van bezittingen én schulden dat een overleden persoon achterlaat. De nalatenschap die het gezamenlijk vermogen van de erfgenamen vormt, wordt met de term boedel aangeduid.

Wie erft bij een overlijden in België ?

De erfopvolging in België is niet altijd eenvoudig. In deze tekst worden de grote lijnen uiteengezet. 


1. Hoe zit het met de testamentaire vererving ?

In de eerste plaats dient bij ieder overlijden onderzocht te worden of de overledene een testament met laatste wilsbeschikkingen heeft opgemaakt. Uw notaris zal met behulp van een overlijdensattest een opzoeking doen op het C.R.T. (Centraal Register van Testamenten) te Brussel. Niet alle testamenten zijn daar gekend (alleen de notariële testamenten en een minderheid van de eigenhandige testamenten). Een eigenhandig testament kan bijvoorbeeld ontdekt worden in een kluis bij de bank.

Iedereen kan in België een geldig eigenhandig testament maken als aan 4 voorwaarden voldaan is : 

- zelf geschreven. 
- gedagtekend (dus er moet een datum op staan). 
- gehandtekend. 
- de erflater moet gezond van geest zijn op het moment van het opstellen van het testament.

Wanneer u niet vertrouwd bent met de juridische terminologie of u bent niet zeker of bepaalde testamentaire legaten wel toegestaan zijn, kunt u een notarieel testament laten opmaken. U "dikteert" dan theoretisch aan de notaris wat u wilt regelen. In praktijk zal de notaris u helpen bij de formulering van de tekst. 

U kunt uw ganse nalatenschap in een testament vererven naar om het even wie of naar om het even welke vereniging of organisatie. Maar er is één belangrijke uitzondering : de bevoorrechte erfgenamen kunnen niet geheel uitgesloten worden. Zij hebben recht op hun zogenaamd reservatiar erfdeel.

Wie is bevoorrechte erfgenaam in België en op welk gedeelte van de nalatenschap hebben zij steeds recht :

1) De langstlevende echtgeno(o)t(e) is een bevoorrecht erfgenaam. Hij/zij heeft steeds recht op het vruchtgebruik op de helft van de nalatenschap of op het vruchtgebruik op de gezinswoning en de meubels (zelfs al bedraagt dit meer dan het vruchtgebruik op de helft van de nalatenschap). Er is één geval waarin de langstlevende echtgeno(o)t(e) geen bevoorrecht erfgenaam is : wanneer men reeds méér dan 6 maanden feitelijk gescheiden leeft en wanneer men aan de vrederechter de toelating heeft gevraagd om apart te wonen, en in dat geval kan men wel in een testament het bevoorrecht erfdeel ontnemen aan de echtgeno(o)t(e).

2) de kinderen. 
- Als er 1 kind is, bedraagt het reservatair deel de helft van de nalatenschap. Met andere woorden, de erflater met één kind kan maar over de helft van zijn vermogen vrij beschikken bij testament.
- Als er 2 kinderen zijn, bedraagt het reservatair erfdeel van elk kind één/derde van de nalatenschap. De erflater met 2 kinderen kan slechts over een/derde van zijn vermogen vrij beschikken. 
- Wanneer er 3 kinderen of meer zijn, kan de erflater slechts over één/vierde van zijn nalatenschap vrij beschikken en de overige drie/vierden dienen verdeeld te worden onder de kinderen.

3) De ouders van de overledene 
Wanneer de overledene geen kinderen en geen langstlevende echtgeno(o)t(e) nalaat, dan hebben de overlevende ouders ieder een bevoorrecht erfdeel dat gelijk is aan één/vierde van de nalatenschap.

2. Als er geen testament is, wordt het wettelijk erfrecht toegepast.

De grote lijnen van dit wettelijk erfrecht kunnen als volgt worden samengevat :

De Belgische wet voorziet in 4 orden volgens bloedverwantschap :

a) De hoogste orde is die van de afstammelingen (kinderen, kleinkinderen en achterkleinkinderen).

b) De tweede orde bestaat uit de ouders samen met de broers/zussen en hun eventuele nakomelingen.

c) De derde orde bestaat uit alle bloedverwanten in opgaande lijn (= de ouders als er geen broers/zussen zijn, de grootouders)

d) De vierde orde omvat de bloedverwanten in de zijlijn (behalve broers en zussen en hun nakomelingen, die immers deel uitmaken van de 2e orde). Deze orde omvat de ooms, tantes, neven en nichten.

Het basisprincipe is eenvoudig : de vererving in België gebeurt volgens het systeem van de orden. Als er erfgenamen zijn in de eerste orde, erven de leden van de volgende orden niets, enz...

Binnen een orde speelt de graad van bloedverwantschap een beslissende rol. Dit speelt vooral in de 4e orde. Als er bijv. geen erfgenamen in de eerste drie orden zijn, maar er zijn wel enkele ooms/tantes en neven/nichten, dan erven die bloedverwanten die het dichtst in graad staan. Bijv. een oom staat in de 3e graad van bloedverwantschap, een grootoom staat in de 4e graad, een neef (een echte "kozijn") staat in de 4e graad. Het systeem van de graden van bloedverwantschap wordt iets ingewikkelder doordat er plaatsvervulling mogelijk is. Een zoon van een vóóroverleden oom kan bijv. in diens plaats geroepen worden tot de nalatenschap.

Een schematisch overzicht :
first immo antwerpen
first immo antwerpen

Enkele bemerkingen : 

1. Terminologie.
Naakte eigendom is het recht om over een goed te beschikken, zonder het echter te mogen gebruiken/bewonen of verhuren.
Vruchtgebruik is het recht om een goed te gebruiken/bewonen of te verhuren.
Naakte eigendom en vruchtgebruik vormen tesamen de volle eigendom. 

2. Wanneer een erfgenaam de erfenis verwerpt, kunnen diens kinderen niet genieten van de plaatsvervulling. Bijvoorbeeld : een broer van de overledene wil de nalatenschap verwerpen om zijn kinderen in zijn plaats te laten treden. Dit lukt niet als de overledene nog andere broers en zusters heeft. Als de broer in dit voorbeeld de enige broer was en er zijn geen zussen, dan erven zijn kinderen wel. Maar zij ervan dan uit eigen hoofde (dus niet bij plaatsvervulling) omdat de erfenis dan eenvoudigweg naar de erfgenamen in de volgende graad gaat. 

3. Wanneer er een langstlevende echtgeno(o)t(e) is en er zijn geen andere erfgenamen, noch in rechte linie noch in de zijlinie, dan gaat de naakte eigendom van de eigen goederen van de overledene NIET naar de Belgische Staat. De langstlevende echtgeno(o)t(e) krijgt in dat geval de gehele nalatenschap. 

4. Wat is een "eventueel vruchtgebruik" ?
Soms doet zich een situatie voor waarin een langstlevende echtgeno(o)t(e) een eventueel vruchtgebruik krijgt. Dit eventueel recht kan nadien "geactualiseerd" worden (dit is omgezet worden in een effectief vruchtgebruik).
Een voorbeeld :
Vader overlijdt en moeder erf het vruchtgebruik van zijn nalatenschap. De naakte eigendom gaat naar zijn 2 kinderen Bart en Mia, ieder voor de helft. Als nadien ook Bart overlijdt (vóór de moeder) erft de echtgenote van Bart het eventueel vruchtgebruik op het aandeel van Bart in de nalatenschap van zijn vader. Als later ook moeder sterft, dooft haar vruchtgebruik uit en wordt het eventueel vruchtgebruik van de echtgenote van Bart geactualiseerd.

Erfpacht (Recht van)

Het recht van erfpacht is het recht om het volle genot te hebben van een onroerend goed, dat aan iemand anders toebehoort, gedurende een periode van minimaal 27 jaar tot maximaal 99 jaar.
De persoon (of vennootschap), die dit recht verleent, noemt de eigenaar.
De persoon (of vennootschap), die het recht krijgt, noemt de erfpachter.
Essentiële kenmerken 

Het recht van erfpacht heeft drie essentiële kenmerken:


  • het betreft steeds onroerende goederen (gronden, woonhuizen);
  • het recht heeft een tijdelijk karakter: met een minimumduur van 27 jaar en een maximumduur van 99 jaar;
  • de erfpachter moet jaarlijks een vergoedingcanon genoemd, betalen aan de eigenaar.

Welke zijn de rechten en de verplichtingen van de erfpachter? 

Rechten


  • volledig genotsrecht van het onroerend goed: oprichten van gebouwen en beplantingen
  • de erfpachter is eigenaar van de gebouwen en van het zelfde recht van erfpacht, hij kan "ze" afzonderlijk of beide verhuren, verkopen en hypothekeren, zolang het recht duurt.

Verplichtingen


  • betalen van een canon: de eigenaar krijgt jaarlijks een vergoeding
  • het onroerend goed onderhouden en de gewone herstellingswerken uitvoeren
  • alle belastingen betalen.

Einde 
Als de erfpacht eindigt, moet er een regeling getroffen worden voor de door de erfpachter opgerichte gebouwen en beplantingen.
Er is een onderscheid, naargelang de erfpachter contractueel al dan niet verplicht was gebouwen op te richten.


  • Zo ja, dan mag hij de gebouwen en de beplantingen niet wegnemen, maar is geen vergoeding verschuldigd aan de eigenaar.
  • Zo niet, dan mag hij de gebouwen en de beplantingen wegnemen en is eventueel een vergoeding verschuldigd aan de eigenaar, wegens schade aan de grond.

In de erfpachtovereenkomst hebben de eigenaar en de erfpachter steeds de mogelijkheid een andere regeling, dan deze voorzien door de wet, aan te nemen.
Voorbeelden 
 

  • een O.C.M.W. van een Stad beschikt over bouwgronden.
    Zij verleent een recht van erfpacht voor 80 jaar aan een vennootschap, die er een sportcentrum op laat bouwen.
    Jaarlijks betaalt de erfpachter een vergoeding (het canon) van 10.000 Euro aan het O.C.M.W.
  • een man erft een historisch waardevolle molen.
    Hij kan de onderhoudskosten voor de instandhouding ervan niet dragen.
    Hij komt met de gemeente, waar de molen gelegen is, overeen een recht van erfpacht voor 40 jaar toe te staan, mits vergoeding van een jaarlijks canon.
    De gemeente krijgt de verplichting opgelegd de molen in zijn oorspronkelijke staat te onderhouden en krijgt het recht de molen de laten bezichtigen voor toeristische doeleinden.

Fiscale aspecten van het recht van erfpacht 

A. Het registratierecht 

De vestiging van een recht van erfpacht staat gelijk met een huurovereenkomst.
Een registratierecht van 0,2% is verschuldigd op het samengevoegde bedrag van de vergoedingen plus lasten, die de erfpachter zijn opgelegd.
Voorbeeld:
een erfpacht wordt gevestigd voor twee en vijftig jaar, met een canon van dertig duizend frank per jaar: er is 0,2% op (30.000 x 52) of 3.120 frank registratierecht verschuldigd.

B. De personenbelasting 

a) In hoofde van de eigenaar: 

* voor het belastbaar tijdperk van de vestiging van het recht van erfpacht:


  • de vergoeding, die hij naar aanleiding van de vestiging van het recht van erfpacht verkrijgt:
  • de andere inkomsten, welke het onroerend goed heeft opgebracht tussen het begin van het belastbaar tijdperk en de vestiging van het recht van erfpacht, zijnde het geïndexeerd K.I., eventueel verhoogd met huurexcedent.

* voor elk belastbaar tijdperk tijdens de duur van het recht van erfpacht:

  • op de jaarlijks aan de eigenaar door de erfpachter betaalde vergoedingen

b) In hoofde van de erfpachter: 

Indien de erfpachter gedurende een belastbaar tijdperk inkomsten ontvangt uit het in erfpacht genomen onroerend goed, bijvoorbeeld door verhuring, dan zal hij belast worden op het geïndexeerd kadastraal inkomen (K.I.) van het onroerend goed.
Indien de erfpachter het onroerend goed verhuurt aan een handelaar, die het bedrijfsmatig gebruikt, wordt voormelde geïndexeerd K.I. verhoogd met het huurexcedent.
Opmerking: in de personenbelasting wordt een huurexcendent toegevoegd in de belastbare grondslag, ingeval een onroerend goed verhuurd wordt voor beroepswerkzaamheden.

Regio Antwerpen
Tel.: 03/206.76.76

Frankrijklei 156-158, 2000 Antwerpen

Openingsuren :
Maandag t.e.m. vrijdag: 09.00 – 17.30
Zaterdag : 09.00 -13
Buiten deze uren ook op afspraak.
Satellietkantoren Doornstraat 103, 2610 Wilrijk Prins Boudewijnlaan 403, 2650 Edegem Turnhoutsebaan 245, 2100 Deurne Bredabaan 1059, 2930 Brasschaat Statiestraat 61, 2070 Zwijndrecht

Regio Mechelen
Tel.: 015/411.283

Korenmarkt 55, 2800 Mechelen

Openingsuren :
Maandag t.e.m. vrijdag: 09.00 – 17.30 *
* U bent steeds van harte welkom maar om u het best te dienen is het aangewezen om af te spreken. Dank.